Այսուհետ բնակարանի վարձակալության գինը հնարավոր կլինի վերանայել տունը վարձակալության հանձնելուց մեկ տարի անց միայն։ Իսկ անժամկետ վարձակալության հանձնված բնակարանն ազատելու պահանջ հնարավոր կլինի ներկայացնել տունն ազատելու ժամկետից 6 ամիս առաջ։ Պայմանները կգործեն, եթե վարձակալության պայմանագիրը հաստատված է նոտարով և գրանցված Կադաստրի կոմիտեում։
ՀՀ Արդարադատության նախարարությունն առաջարկում է փոփոխություններ և լրացումներ կատարել ՀՀ Քաղաքացիական օրենսգրքում՝ վարձակալների իրավունքների պաշտպանության համար սահմանելով լրացուցիչ օրենսդրական երաշխիքներ։ Օրենքի նախագիծը ներկայում հանրային քննարկման փուլում է։
Օրենսդրական փոփոխության հիմնավորումները երկուսն են․ օտարերկրյա քաղաքացիների հոսքով պայմանավորված՝ բնակարանների վարձակալության շուկայում առաջացած գնաճը և այդ պատճառով ՀՀ քաղաքացիների համար ստեղծված անբարենպաստ իրավիճակը։ «Մասնավորապես դա դրսևորվել է վարձակալության պայմանագրերով նախատեսված վարձավճարի չափի պարբերական աճով կամ վարձատուի միակողմանի կամահայտնությամբ վարձակալության իրավահարաբերությունները դադարեցնելու ցանկությամբ: Ընդ որում՝ բնակարանների վարձավճարի չափը շատ դեպքերում համադրելի չէ քաղաքացիների ստացած միջին ամսական եկամուտի հետ»,- ասված է նախագծում։
Մյուս պատճառը օրինական կերպով գրանցված վարձակալության պայմանագրերի ցածր ցուցանիշն է՝ ի տարբերություն փաստացի վարձակալության տրված բնակարանների քանակի։
«Նախագծի ընդունման արդյունքում հնարավոր կլինի որոշակիորեն զսպել վարձակալության պայմանագրերով նախատեսված վարձավճարի չափի պարբերական և անկայուն աճը, ինչպես նաև խթանել վարձակալության պայմանագրի կողմերի՝ վարձակալության պայմանագրերի կնքման և դրանից ծագող իրավունքների պետական գրանցման օրենքով սահմանված կարգը պահպանելուն»,- ասված է փաստաթղթում։
Արդյոք առաջարկվող օրենսդրական փոփոխությունը բավարա՞ր է բնակարանների վարձակալության շուկայում գնաճը կարգավորելու, վարձակալների իրավունքները պաշտպանելու համար։ Եվ արդյոք օրենսդրական փոփոխությունից հետո բնակարանների վարձակալության շուկան մեծամասամբ օրենսդրական դաշտ կգա՞։ Այս և այլ հարցերի մասին է «Անկախը» զրուցել փաստաբան, իրավաբանական գիտությունների թեկնածու, դոցենտ Ավետիք Հարությունյանի հետ։
-Պարոն Հարությունյան, օրենսդրական փոփոխության առաջարկվող տարբերակն արդյո՞ք բավարար է նշված խնդիրները լուծելու համար։
Նախ նշենք, որ առաջարկվող փոփոխությամբ ու լրացմամբ նախատեսվում է լուծել 2 հարց. առաջին, ՀՀ քաղաքացիական օրենսգրքի 612-րդ հոդվածի 2-րդ մասում ավելացվում է դրույթ, ըստ որի` անորոշ ժամկետով կնքված վարձակալության պայմանագրից կողմերից յուրաքանչյուրը կարող է հրաժարվել` բնակարանի վարձակալության դեպքում՝ 6 ամիս առաջ մյուս կողմին տեղեկացնելով, որպիսի դրույթ, գործող Օրենսգրքում չկա (նշված մասում կա ընդհանուր կանոն, ըստ որի` անշարժ գույքի վարձակալության դեպքում ծանուցման ժամկետը կազմում է 3 ամիս, իսկ առաջարկվող տարբերակում բնակարանի` որպես անշարժ գույքի տեսակի համար առանձին կարգավորում է սահմանվում):
Երկրորդ, ՀՀ քաղաքացիական օրենսգրքի 616-րդ հոդվածը, որը նվիրված է վարձավճարին, լրացվում է նոր` 3.1. մասով, որով բնակարանի վարձակալության պայմանագրով նախատեսված վարձավճարի չափը կարող է վերանայվել պայմանագրի կնքման պահից նվազագույնը մեկ տարի հետո:
Առաջին փոփոխության դեպքում վարձատուն չի կարող վարձակալից պահանջել 6 ամսից շուտ ազատել բնակարանը, իսկ վարձակալն էլ չի կարող նշված ժամկետից շուտ հանձնել բնակարանը, քանի որ երկու դեպքում էլ կողմերից առնվազն մեկի համար ռիսկային ու հնարավոր անբարենպաստ վիճակ կարող է առաջանալ: Իհարկե, սա այն դեպքում, երբ վարձակալության պայմանագիրը կնքվի նոտարական վավերացմամբ ու դրանից բխող իրավունքները գրանցված լինեն Կադաստրի կոմիտեում:
Նշված հիմնահարցն ակնհայտորեն դրսևորվել է հատկապես 2022 թվականի փետրվարից հետո, երբ Հայաստան ժամանած մեծաթիվ օտարերկրյա քաղաքացիներին վարձով բնակարանի ապահովման նպատակով մի շարք սեփականատերեր իրենց բնակարաններն ու տները բարձր գումարի դիմաց վարձակալությամբ են տվել, ընդ որում, որոշ դեպքերում արդեն իսկ վարձակալությամբ տրված կացարանները նախապես պայմանավորված ժամկետից շուտ վերցնելով հենց մեր հայրենակիցներից: Նման դեպքերում վարձակալը երկու տարբերակ ունի. կամ համաձայնել նոր ու բարձր վարձավճարի հետ և շարունակել վճարել, կամ սեղմ ժամկետում գտնել ավելի մատչելի գնով բնակարան և տեղափոխվել այնտեղ:
Երկրորդ փոփոխության դեպքում բնակարանի վարձակալության պայմանագրով սահմանված վճարը 1 տարուց շուտ չի կարող վերանայվել: Այստեղ մի կողմից վարձակալն ապահովագրված կլինի, որ առնվազն 1 տարվա ընթացքում վարձավճարի չափը չի բարձրանա, իսկ վարձատուն առնվազն 1 տարի ֆիքսված վարձավճար կստանա:
-Արդյո՞ք բնակարանների վարձակալության խնդիրը կարգավորելու համար պետությունն այլ գործիքակազմ չունի։ Այս փոփոխությունը որքանո՞վ կդառնա վարձակալների իրավունքների պաշտանությանը երաշխիք։
-Բարձրացված խնդիրների առնչությամբ Պետության կարևորագույն գործիքակազմը ՀՀ քաղաքացիական օրենսգիրքն է, որի 610-րդ հոդվածում հստակորեն նշված է, որ «1. Վարձակալության պայմանագիրը կնքվում է գրավոր: 2. Անշարժ գույքի վարձակալության պայմանագիրը ենթակա է նոտարական վավերացման»: Ընդ որում, Օրենսգրքի 300-րդ հոդվածում հստակորեն ամրագրված է, որ «Գործարքի նոտարական ձևը չպահպանելը հանգեցնում է գործարքի անվավերության: Նման գործարքն առոչինչ է»: Քանի դեռ այս նորմերը մասամբ են իրացվում, երկկողմանի դժգոհություններ միշտ էլ կլինեն:
- Օրենսդրական փոփոխությունից դժգոհում են վարձատուները՝ նշելով, որ իրենց շահերի պաշտպանությունն անտեսված է։ Որքանո՞վ է օբյեկտիվ այդ դժգոհությունը։
- Այն, որ առաջարկվող փոփոխությունից վարձատուները սկսել են դժգոհել ու բողոքել, խոսում է նաև այն մասին, որ փոփոխություններն առավելապես վարձակալների իրավունքների պաշտպանությանն է միտված:
Դժգոհությունը կարող է կապված լինել մի շարք հանգամանքների հետ, որոնցից մեկն էլ այն է, որ վարձակալն իր շահերից ելնելով հնարավոր է նոտարական վավերացմամբ վարձակալության պայմանագիր կնքի ու պայմանագրից բխող իր իրավունքները գրանցի կադաստրում, ինչից ենթադրվում է, որ վարձատուն ՀՀ հարկային օրենսդրությամբ սահմանված կարգով ստացված եկամտի 10%-ի չափով հարկ պետք է վճարի պետությանը, ինչը, ենթադրելի է, ձեռնտու չէ: Սա նաև ենթադրում է, որ վարձատուներն առնվազն 10%-ով բարձրացնելու են վարձավճարները, ինչից էլ դժգոհելու են վարձակալները: Այսինքն, շատ վարձատուներ չեն ցանկանում հարկ վճարել, իսկ օրենքով սահմանված կարգով պարտադիր վճարելու դեպքում դա անելու են ոչ իրենց վարձավճարի հաշվին:
Դրանից զատ, 6 ամիս առաջ ծանուցման պահանջը կարող է երկկողմանի դժգոհության պատճառ լինել: Օրինակ, օբյեկտիվ հանգամանքներով (շտապ վիրահատությամբ կամ բուժմամբ) պայմանավորված վարձակալը տևական ժամանակով մեկնում է Հայաստանից և վարձակալած բնակարանն այլևս պետք չէ, կամ էլ չնախատեսված հանգամանքով պայմանավորված վարձատուն ստիպված պետք է վաճառի բնակարանն այլ քաղաքացու, իսկ վերջինս էլ չի ցանկանում բնակարանը տրամադրել վարձակալությամբ, քանի որ ինքն է այդտեղ բնակվելու և այլն:
Այստեղ կա նաև հարցի բարոյական կողմը. վարձատուն վարձավճարն անհիմն ու պարբերաբար բարձրացնելուց առաջ պետք է մի պահ իրեն պատկերացնի վարձակալի տեղում: Սա, կարծում եմ, պետք է դիտարկել նաև ազնվության հարթության մեջ, իսկ այն, որ ավելի շատ գումար ստանալու նպատակով քո հայրենակցին պետք է դուրս հանես բնակարանից ու օտարերկրյա քաղաքացուն տրամադրես, պետք է դիտարկել ոչ միայն բարոյական հարթության մեջ, այլ նաև՝ հայրենասիրության և ազգային արժեքների ընկալման համատեքստում:
- Ձեր կարծիքով՝ ի՞նչ է պետք, որ բնակարանների վարձակալության շուկան օրինական դաշտ գա և գործարքների գոնե մեծ մասը օրենքի պահանջների պահպանմամբ կնքվեն ու գրանցվեն։
-2022 թվականի անշարժ գույքի շուկայի վերլուծությունից պարզ է դառնում, որ 2022 թվականին կնքվել է բնակարանների վարձակալության 1.761, իսկ անհատական բնակելի տների 579 գործարք, որոնք կազմում են վարձակալական գործարքների համապատասխանաբար 16.6% և 5.4 %-ը:
Բնակարանների վարձակալության շուկան օրինական դաշտ բերելը դժվար գործընթաց է, ինչի պատճառների մասին արդեն անդրադարձել եմ: Սակայն եթե վարձատուներն ու վարձակալներն առաջնորդվեն ՀՀ քաղաքացիական օրենսգրքի պահանջներով, իրացնեն դրանք, պետությունն էլ քայլեր ձեռնարկի 10 %-ի դրույքաչափը վերանայելու և դրան զուգահեռ քաղաքացիների իրավագիտակցության ու իրավական մշակույթի մակարդակը բարձրացնելու ուղղությամբ, ապա կարծում եմ որոշակի դրական տեղաշարժ կլինի:
